Como investir em propriedades

4: Métodos

Com a bolha da habitação e da subsequente crise económica ainda nas mentes de tudo, investir em imóveis pode parecer um risco enorme. No entanto, muitas pessoas acreditam que as propriedades de investimento são uma parte importante de uma carteira diversificada. Com um planejamento adequado e cuidados, esses investimentos podem tornar-se ativos valiosos que podem render retornos elevados ou fornecem uma fonte estável de renda. Há uma série de maneiras de entrar no negócio das propriedades de investimento e cada um tem diferentes prós e contras.

método 1Investir em fundos de investimento imobiliário

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Determina se a confiança fundos de investimento imobiliário (REIT, por sua sigla em Inglês), são adequados para você. Um fundo de investimento em imóveis é essencialmente uma parte de uma ação em um empreendimento imobiliário. REITs servem para levantar o dinheiro dos investidores para efeitos de compra, venda, desenvolvimento e gestão imobiliária. Por lei, estes fundos são obrigados a ter mais de 100 investidores, o que significa que os investidores podem contribuir apenas uma pequena quantidade, mas investir em uma propriedade caro. Isto significa que se você quiser investir em imóveis sem o risco ou o investimento inicial de formas mais tradicionais de propriedade, um REIT é sua melhor escolha.

• Além disso, isto irá proporcionar um baixo "risco de liquidez", O que significa que você pode facilmente vender suas ações se você precisar.
• O administrador do REIT deve pagar 90% da renda do fundo diretamente aos acionistas como dividendos, o que torna REITs são muito atraentes para os investidores que procuram um rendimento regular de seus investimentos.
• O investimento em fundos imobiliários permite o investimento em imóveis comerciais e residenciais.

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Saiba mais sobre os diferentes tipos de REITs. REITs podem ser classificados de diferentes maneiras, geralmente por os activos ou as áreas geográficas em que investem. Antes de comprar um REIT, você deve pesquisar os investimentos em que está envolvido e consideram o desempenho futuro destes mercados. Embora existam muitos tipos de REITs geralmente eles podem ser classificados nas seguintes maneiras:

• Por tipo de investimento. Primeiro, eles são a capital REIT, que investir em grande imobiliário e alugar ou distribuir lucros para os investidores. Depois, há REITs hipotecários, que investem em dinheiro empréstimos hipotecários ou compram hipotecas existentes ou obrigações hipotecárias. Estes fundos são mais sensíveis a mudanças nas taxas de juros do que outros tipos. Finalmente, existem REIT híbridos, que investem em ambas as hipotecas e propriedades.
• Por área geográfica. REITs foram inventados em os EUA mas uma vez que, em seguida, eles tornaram-se mais comuns no resto do mundo. Alguns REIT em os EUA Eles se concentram em estados ou regiões, e outros se concentram em propriedades e investimentos internacionais.
• Por tipo de imóvel. Alguns REITs investir o capital só em certos tipos de propriedades. Estes podem ser qualquer coisa de aluguer de centros comerciais.

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Avalia os riscos de comprar um REIT. Tal como acontece com qualquer investimento, existem certos riscos envolvidos com a compra de um REIT. Em primeiro lugar, há sempre o risco de incumprimento da REIT, em que o fundo fornecendo seus pagamentos de dividendos falha e deixa-o com um investimento afundado e nenhum pagamento de dividendos. No entanto, existem outros riscos associados com REIT não listado. Estes, que são negociados fora das principais bolsas de valores, pode estar com pouca liquidez, os valores não têm transparência dos preços ou ser administrado com conflitos de interesse. Todos esses fatores podem, potencialmente, reduzir seus retornos.

• Além disso, existem certos REIT fraudulento que não são registrados com a Securities and Exchange Commission (SEC, por sua sigla em Inglês) ou entidade equivalente no lugar onde você vive. Para verificar se um REIT está registrado, você pode procurar o site da entidade relevante (você pode encontrar o sistema SEC EDGAR aqui.)

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Comprar ações de REITs. REITs, como qualquer outro valor, podem ser comprados e vendidos em ofertas públicas. No entanto, as ações da REITs também são comprados com os fundos mútuos e listados como parte dos fundos negociados em bolsa (ETFs sigla). Você pode comprar e negociar esses veículos de investimento entrar em contato com seu corretor ou investimento profissional ou usando uma plataforma de negociação on-line.

• Enquanto REITs pode fornecer um fluxo de renda estável, eles são a única opção nesta lista que não pode ser comprado usando alavancagem (investir usando dinheiro emprestado). Isso limita o seu potencial de retorno de alguma forma. No entanto, isso também reduz o risco.

método 2Reúna o seu capital para outros investidores

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Descubra se a investir em um grupo de investimento imobiliário (REIG, para abreviar) é ideal para você. Como um REIT uma placa REIG dinheiro duas ou mais pessoas para comprar, desenvolver, gerenciar e vender propriedades. Em muitos casos, as propriedades são comprados apartamentos ou um tipo similar de propriedade e os investidores são donos de uma ou várias unidades no interior do edifício. Normalmente, isso implicará um investimento inicial muito maior do que simplesmente investir em um REIT, mas é um investimento muito menor do que a compra de um imóvel em seu próprio país. Também não tem muitos dos riscos inerentes do comércio com propriedades porque o risco é compartilhado entre muitos investidores.

• Porque esses grupos são geralmente muito menores do que os fundos de investimento no mercado imobiliário, os membros podem ajudar a gerir as propriedades e obter conselhos de outros investidores veteranos. Isso permite que você mais interação pessoal com o seu investimento.
• Esta implicação não é constante por toda REIG. a empresa que gere o REIG vai cuidar de toda a publicidade, administração e manutenção em nome de investidores em alguns casos. Isto permite-lhes ganhar dinheiro sem qualquer esforço extra.

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REIG investiga possível. O REIG operam como fundos de investimento e também têm as taxas apropriadas. Certifique-se de investigar qualquer investimento possível em um REIG antes de cometer o seu dinheiro para determinar a sua estrutura de taxas é justo. Destina-se igualmente indicadores de sucesso (ou fracasso) acima do que poderia permitir determinar se o REIG é um investimento seguro.

• Comparecer a reunião do modelo. Por exemplo, BetterInvesting, uma organização que oferece educação de investimentos, organiza reuniões Reig modelo livre em cidades em todos os EUA Estas reuniões REIG explicar o que especificamente informá-lo sobre REIG local e permitem que você rede com outras pessoas locais semelhantes a você. Visite betterinvesting.org e procura filiais locais perto de você para encontrar uma reunião modelo.

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Considere-se uma sociedade limitada de imóveis (RELP, por sua sigla em Inglês). A RELP é uma outra maneira você pode se envolver com outros investidores. Nesta organização, você investir em um projeto imobiliário especial com o gerente de propriedade ou de uma empresa de desenvolvimento imobiliário. Em troca de financiamento da propriedade, você será dada uma parte da propriedade. No entanto, o seu investimento será em grande parte passiva e têm muito pouca autoridade sobre a administração.

• Uma vantagem de um RELP é que você também tem responsabilidade limitada. Se o projeto falhar, você é responsável apenas pela quantidade de suas contribuições para a sociedade.
• O RELP não vai cobrar impostos e todos os prejuízos e benefícios são transferidos para os proprietários.
• A RELP é diferente no sentido em que existe uma quantidade predeterminada de tempo. Uma vez que o projeto estiver concluído ou finalidade do negócio é cumprida, o RELP dissolve.

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Compromete o seu capital. Quando você encontrar a organização certa para você, considere a quantidade de capital que você pode contribuir. Quando você tem o número, você está pronto para fazer o investimento. No entanto, investir em um REIG não é tão fácil quanto comprar uma parte de um estoque ou investir em um fundo mútuo. Para reverter, em contato com o grupo de investimento escolhido imobiliário e manifestar o seu interesse em investir. Alguns REIG exigem que você tenha experiência em investir em imóveis antes de se juntar.

• Os grupos de investimento que investem em imóveis não são tão líquido como um REIT. Em vez disso, eles devem vender uma ou mais propriedades antes de um membro pode retirar o dinheiro do grupo.

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Comece o seu próprio REIG. Se você não consegue encontrar um REIG com o qual você gostaria de investir ou se não houver REIG ativa em sua área, você pode começar um você mesmo. Enquanto isso não é fácil e pode ser demorado, é uma boa maneira de garantir que o seu dinheiro é investido exatamente onde você quer. Para começar, você deve encontrar alguns co-investidores e elaboração de um plano de negócios completa, com estatutos e estratégias. Para operar, você deve ter um método para explicar seus investimentos e benefícios e uma empresa legalmente constituída.

método 3Propriedades comerciais

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Conheça os riscos do comércio com propriedades. Comércio com propriedades é simplesmente comprar um imóvel com a expectativa de que ele vai vender curto período de tempo mais tarde a um preço mais elevado. Este tipo de investimento é comumente conhecido como "para virar". Neste tipo de investimento, o proprietário está exposto a um monte de risco. Isso é porque ele realmente possui essas propriedades e, se não conseguir vender, vai manter os impostos e custos de aluguel associados para preservar as propriedades. Certifique-se de entender estes riscos antes de entrar plenamente a propriedades comerciais.

• Existem dois tipos de comércio com propriedades: Uma envolve a melhoria ou modernização de propriedades para revenda e o outro simplesmente envolve a manipulação de preços (esperar que o aumento de preços) sem fazer quaisquer alterações na propriedade.

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Ganhe dinheiro "fazendo aleta" para as casas. Este tipo de comércio envolve propriedades compra de propriedades, em seguida, melhorou para agregar valor antes de vender. Estas melhorias podem ser tão simples como fazer pequenas reparações ou renovações pode ser um grande escala. Por causa do trabalho envolvido, este tipo de investimento é geralmente um investimento médio em tempo integral.

• ao "para virar" uma propriedade, escolha uma casa, complexo de apartamentos, construção duplex ou comercial com elementos desatualizados e na necessidade de melhoria.
• Negocia um preço razoavelmente baixo com o vendedor de um imóvel "tal qual" e instala as medidas necessárias para aumentar o valor das melhorias de propriedades.
• Enquanto você pode contratar um empreiteiro para trabalhar você precisa fazer reparos que você pode fazer-se resultar em uma maior margem de lucro. Tentando vender a casa-se antes de empregar a ajuda de um agente imobiliário desde taxas de agentes pode reduzir significativamente seus retornos.
• Uma desvantagem deste método é que, a não ser em uma situação onde você tem outros contratados que trabalham para você, limita-lo a desenvolver apenas uma propriedade de cada vez.

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"Faça aleta" uma propriedade sem renová-lo. Isso funciona exatamente da mesma maneira de virar uma propriedade após a renovação, exceto que você tem que confiar no mercado para reforçar o seu valor para você. Você tem que olhar para curtos períodos de tempo em que o vendedor de um imóvel tem um preço abaixo do valor de mercado de uma determinada área ou olhar para as áreas onde você acha que os preços vão aumentar rapidamente. Isso requer visão e tolerância ao risco, ainda mais do que para renovar casas.

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Tire proveito dos benefícios fiscais do comércio com propriedades. Se você ganhou propriedade de investimento de capital, existe um método legal para reinvestir esse dinheiro em outro imóvel sem pagar impostos. Isto é conhecido como a troca de os EUA 1031 e permite que você para liquidar a primeira propriedade e reinvestir seus ganhos em uma segunda propriedade sem reconhecê-la como uma venda tributável. Além disso, porque não há limite para o número de vezes que você pode fazê-lo, você poderia adiar seus impostos dessa maneira indefinidamente (até que, finalmente, retirar o seu dinheiro e estar sujeito ao imposto sobre ganhos de capital).

• Este benefício só se aplica a propriedades de investimento (não a sua residência pessoal) e ser transferido entre as propriedades "tipos semelhantes". A frase "tipos semelhantes" É muito amplo, mas você deve investigar o código de imposto antes de tentar it yourself.

método 4Tornando-se Início

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Investiga o que é preciso para ser uma casa. Antes de se envolver na gestão da propriedade como uma casa, você deve se familiarizar com o que é exigido de você nesta posição. Os requisitos específicos variam entre os diferentes estados e municípios, mas geralmente requer que uma casa manter a habitabilidade de suas propriedades. Isso inclui reparos gerente e utilitários para os seus inquilinos. Certifique-se de pesquisar o tempo que normalmente leva e certifique-se que você tem bastante tempo livre para se comprometer com ele.

• -Se casa é, em muitos casos, a forma mais envolvido do investimento em propriedades. Ao contrário de outras formas de investimento, você será responsável pelas ações e, em certa medida, o bem-estar dos seus inquilinos. Além disso, você tem que cuidar de todos os problemas que você experimenta sua propriedade e você tem que cobrar aluguel cada mês para pagar suas despesas (hipoteca, impostos e utilitários). Em geral, sendo uma casa é mais trabalho do que outras oportunidades de investimento.

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Comprar ou construir apartamentos, casas, duplex ou shoppings. O próximo passo é tornar-se casa para encontrar uma propriedade de gerir. Tente pesquisar imóveis em acção de encerramento com preços baixos e baixos requisitos de manutenção. Evitar a compra de imóveis em mau estado, a menos que você pode fazer as reparações. Lembre-se de qualquer maneira tem que encontrar inquilinos para a propriedade.

• Enquanto alguns reparos, como novo piso ou pintura, são esperados para comprar um imóvel alugado, outros, como um telhado novo ou reparo da fundação, poderia eliminar a possibilidade de obter um alto retorno sobre seu investimento.

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Considere a compra de mais propriedades. Se a sua primeira compra da propriedade dá-lhe retornos constantes, você pode estar pronto para usar esses recursos para comprar outras propriedades e aumentar seu fluxo de receita. Você pode ter aprendido lições sobre o mercado imobiliário ou de negócios de casa, em sua experiência, até agora, de modo a tentar utilizar quando se considera expandirte mais. Especialmente em mercados difíceis, obter várias propriedades de aluguel pode permitir-lhe converter uma pequena margem (a diferença entre receitas e despesas) em um grande fluxo de renda.

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Considerar a contratação de um gerente de propriedade. Se você receber retornos constantes em sua propriedade de aluguer ou várias propriedades estão em casa, você deve pensar em contratar um gerente para cuidar de suas propriedades para você. Se você pode mesmo assim obter um bom lucro, desta forma, pode ser uma forma eficaz de reduzir as dificuldades de ser uma casa-se enquanto desfruta de pagamento.

dicas

• À procura de uma propriedade que é negligenciada. Um bom candidato é um lugar com rachaduras em seus caminhos de concreto, cercas quebradas, desbotada tinta, elementos de paisagismo ultrapassadas ou inadequadas. Estas propriedades podem ser facilmente corrigido para aumentar o seu valor.
• Se você pode encontrar um imóvel que metade do tempo está vazio, você pode comprá-lo a preço de banana e corrigi-lo. Uma propriedade que é quase sempre vazio pode ter problemas que vão além de sua capacidade de corrigi-los (por exemplo, poderia ser em um bairro perigoso).
• Você pode remodelar uma cozinha mais barato à procura de uma empresa que fabrica aparadores de madeira e instalá-los sozinho ou contratar alguém para fazê-lo. Contratar uma empresa de remodelação para fazer o trabalho é uma proposição mais caro.
• Calcula o preço por metro quadrado do edifício (preço de venda / área em metros quadrados a). Compare o custo com outras propriedades que você está considerando. Isso ajuda a evitar a compra de uma propriedade supervalorizado (ou o banco rejeita o seu pedido de hipoteca).
• ao "para virar" uma propriedade, a fiscalização do exercício profissional feito de antemão. Você deve saber o custo aproximado de reparos e o valor estimado do imóvel após concluí-las. Isso ajudará você a evitar perder dinheiro em seu investimento e limitar o número de despesas de surpresa no processo de desenvolvimento da propriedade.
• Pintura, paisagismo, limpeza e substituição de itens quebrados geralmente aumentar o valor da propriedade a um baixo custo.

avisos

• Tenha cuidado com os códigos urbanas passíveis de impor custos mais elevados de melhorias para as propriedades. Enquanto uma propriedade pode passar por uma inspeção, pode não necessariamente cumprir as exigências da cidade para uso residencial e comercial. Consulte as autoridades de construção e zoneamento locais.